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業界人士指出，租金成本成為零售業運營中的又一座“大山”。信息時報記者 何建輝 郭柯堂 朱元斌 攝本版撰文 信息時報記者 林建敏記者瞭解到，近期零售業因租金談不攏而忍痛關店或遷店的消息時有發生：本月21日，百佳在上海開設的首傢高端超市TASTE關門謝客；百佳廣州中旅商城店也同樣遭受新租金與業主談不攏的問題，半年來隻能每個月簽一次臨時租約；無獨有偶，成都的太平洋(601099,股吧)百貨、廈門的沃爾瑪都是因續約漲租問題或與業主鬧翻或被迫遷店。業內人士指出，未來2至3年，零售業還將迎來門店物業租賃大批到期，面對漲勢洶洶的租金，一些大城市出現瞭大賣場向郊區轉移的跡象；另一方面，在種種壓力之下，不少企業加速戰略轉型，盡力擴大自持物業比例。現象租金逐年遞增多傢賣場忍痛撤離當利潤趨薄的零售業遭遇持續飆漲的場租，一些將到租期的大賣場、百貨店到瞭“走還是留”的十字路口。曾作為百佳進軍上海市場開設的首傢高端超市TASTE開業一年多後在本周一關門謝客；“2000年第一輪擴張期間開出的大賣場，物業租約今年大部分將到期，續租的租金翻瞭一倍到三倍，大賣場很難承受。”日前，百佳在廣州荔灣區開一傢中型超市開業典禮上，其物業及發展部總監林惠貞對媒體說的一番話或許能表達個中緣由。就在百佳關掉上海TASTE的同一天，沃爾瑪也因與業主方租金問題，關閉瞭經營7年之久的廈門東方店。而此前，吉之島不能忍受漲租而揮淚撤出廣州中華廣場；同樣因為“租約到期”的問題,地處廣州中旅商業城(600306,股吧)的百佳超市也傳出因租金與業主談不攏，不得不每月一簽臨時租約；而曾揚言欲占領北京1/4市場份額的太平洋百貨不忍漲租之重，在去年年底前關閉瞭其在北京的兩傢門店，撤離北京市場。但最悲壯的要數成都太平洋春熙百貨，盡管情願出讓50%的利潤再續簽租約，紮根春熙商圈7年多的太平洋春熙店最終還是悲壯離場。“百貨進駐前與業主方簽定的租賃合作，租金一般都會按約定的比例每年遞增。”廣百股份(002187,股吧)董事總經理黃永志接受記者采訪時表示，如今的高通脹抑制瞭消費需求的增長，百貨銷售增速同比放緩，難與租金遞增幅成正比，致使企業壓力加大。他表示，大型商業的租賃期限一般在10~20年，小型商業的簽約時間更短，中國零售市場從2004年放開至今，不少企業的物業租賃合同到期或即將到期。不過，記者瞭解到，與各大商圈內百貨、大賣場苦苦支撐的狀態截然相反，在番禺、增城、花都等城郊零售商業發展速度越來越快。上月底，位於番禺區的海印又一城奧特萊斯廣場試業，集聚瞭Gucci、Amani、Burberry、Versace等國際奢侈品牌的直營折扣店。“在國外，折扣店、大賣場一般都是在郊區租金較低的位置。”第一商業網總裁黃華軍指出，超市大賣場、小型百貨店業態，因承租能力有限，並不適合核心商圈的經營環境，應盡量外遷，將優質地產資源讓位給承租能力更高的業態；“像天河城這樣的核心地段大面積引入吉之島超市，以後可能不多見瞭。”原因 商業地產過熱 租賃成本持續高企有數據顯示，北京、上海、廣州、深圳等一線城市，商業物業的租金水平比2008年、2009年的低谷期平均漲幅達到30%~40%。日前，贏盛顧土地2胎借款任何問題免費諮詢問發佈《2012中國商業地產發展報告》中指出，商業地產在未來5年內仍將處於高速發展期，租金價格將持續上，高租金帶來的問題將持續困擾零售企業。“目前商業地產市場過熱是助長物業租賃高價格的主因。”廣州連城投資有限公司總裁鄧國堅表示，在之前的四五年間，由於住宅投資過剩，商鋪與住宅的價格存在倒掛的現象，但隨著樓市調控的不斷深入，不少地產商都將投資重點轉向商業地產，促使商鋪租金近兩年來大幅上漲，一些核心黃金商圈的物業租賃成本年均增幅達到兩位數。另一方面，近年來零售業自身的盲目擴張，也將企業的租金成本迅速推高，一些企業還未完全擺脫區域化品牌的瓶頸，就開始嘗試進行全國擴張。“在擴張過程中，零售業並沒有擺脫做"二房東"的角色。本來隻能承租1萬平方米的商業面積，卻要租到2萬平方米，把多餘的面積分租出去，與業主方搶食。而業主方看到有利可圖，續約租金必漲，這就造成瞭惡性循環。”鄧國堅的說法，記者在一些上市類零售企業得到瞭證實。深圳茂業2011年年報顯示，去年該集團經營租金開支為2.16億元，同比上漲25.1%；而查閱廣百股份、廣州友誼(000987,股吧)等百貨類企業年報不難發現，其中物業租賃費占百貨企業費用比例達到17%，且過去兩年，租金成本漲幅基本保持在兩位數，成為企業客觀運營環境中的又一座“大山”。應對 加速戰略轉型 拓展自有物業放棄一傢經營多年的老店，對品牌的負面影響毋庸置疑；但面對高漲的租金，如果硬扛，也讓企業不堪重負。堅守還是撤退?記者瞭解到，目前多數有資金實力的零售商采取瞭加速擴大自持物業比例的戰略轉型。公開資料顯示，如果企業自有物業，運營成本會比租賃物業低30%至40%。而這一數字在海印股份(000861,股吧)發佈2011年業績公告可以體現，其公告稱，該公司的三大主營業務中，商業物業運營業務占公司總體主營業務收入的63.42%，其凈利潤占公司總體凈利潤的97.76%。向來重視輕資產運營的天虹百貨去年開始在自持物業上發力，除瞭新開7傢自營店、1傢加盟店外，其在門店擴張上最突出的表現是，先後在福建廈門和江西南昌購買瞭兩處物業用於開設門店，並成立瞭專業地產運營子公司。其公司戰略中明確指出，要借此推進公司拿地自建、合作開發、購置物業、並購同業企業等拓展模式。正在如此轉型的並非天虹百貨一傢。廣百集團此前以5億多元拍得佛山南海金沙洲一塊住宅兼批發零售、住宿餐飲、商務金融地塊。目前自持物業比例還不到20%的廣百集團董事長荀振英也曾多次公開表示，未來將加大自持物業的比重。茂業國際方面透露，截至去年年底，集團自有物業建築面積占比為63.5%（不計管理店建築面積），而過去幾年，公司租金物業成本也呈逐年下滑趨勢。“我們主要是考慮租約到期後，租金的不可確定性風險才增加自有物業，其目的是為保持效益的持續性。”王府井(600859,股吧)百貨副總裁杜寶祥表示，王府井提高自有物業目標比例將達到50%。杜寶祥指出，零售企業進軍商業地產，主要是利潤驅動，投資地產的回報肯定要高於零售業。當然也有“被迫”的因素，現在租金的上漲和店鋪資源爭奪得非常激烈，許多零售企業遭遇到漲價甚至是被終止這些尷尬的局面，所以自持物業比重的加大，更多的則是企業應對目前租金上漲壓力的應對之策。專傢提醒自持物業考驗資金實力“自購物業投資大、回報周期長，對現金流的要求非常高。”廣州市商業經濟協會副會長彭強提醒，零售企業從“輕資產”轉向“重資產”自購物業擴張要量力而行，不應該將大量的資金沉淀在購地方面，這會嚴重影響企業的擴張速度。他指出，零售企業自建物業，沒有強大的品牌資源和專業的團隊運作，很容易遇到大的問題。尤其是當前房地產市場整體仍處於高危狀態，零售業和地產一體化運作在可能取得較大收益的同時，也不可避免被地產所拖累；“資金沉淀太多，一旦遭遇宏觀調控，某個環節資金鏈發生問題，很可能就是牽一發而動全身。”
租金漲勢洶洶大賣場很糾結
內容來自hexun新聞
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