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  然而，在2012年7月1日之後，萬達院線突然提高瞭租金的票房占比：坐落於萬達商業地產中的影院，其租金占凈票房的比例提高到瞭11%。

  另一方面，近年來雖然國內票房增幅較快，但影院上座率卻逐年下降，整個影院行業盈利水平已經開始走下坡路，此時擴張風險很大。

  萬達影院和金逸影視這兩大正在拼搶"國內院線上市第一股"的擬上市公司都背靠房地產企業：萬達院線背靠萬達集團，金二胎房貸年息貸款全省皆可處理逸影視則背靠李根長、李玉珍兄妹共同控制的嘉裕房地產集團。

  與此同時，隨著影院的大量建設以及行業的競爭加劇，在一線以及比較發達的二線城市，優質的可供建設影院的物業並不容易，大量可供建設影院的物業都在經濟不是很發達的地級市以及縣級市。前述院線高管表示："通過對這些區域的考察發現，短時間內要想有好的票房跟利潤很難。"

  兩公司的預披露文件均顯示，影院選址為此類公司持續盈利的關鍵因素。"影院所在城市類型、商圈情況、居民消費情況等各個因素都對影院未來運營產生重大影響。"金逸影視的文件如此表述。商業地產與電影院線之間的共生關系可見一斑。

  萬達院線關聯交易尷尬

  首先，目前萬達院線的租金水平偏低，如果成功上市，新建影院的租金水平必須要跟市場接軌。考慮到還有一些影院並非租用萬達商業地產的物業資源，因此租金占票房的比例必然會提高，新建影院能否維持原有影院的盈利水平需要打上問號。

  作者何天驕張雲

  有國內前十院線公司的負責人告訴記者，15%的上座率是存在的，目前影院建設的確較快，很多影院虧損。

  "或許這也是萬達院線選擇此時上市的目的，因為可以利用股民的錢來新建影城，把風險轉嫁給股民。"有院線同行對記者表示。

  前述院線高管還擔憂，萬達院線一旦上市，租金正是棘手的問題：如果過低，則會受到非市場化的質疑；如果過高，則會引起向關聯方進行利益輸送的質疑。萬達院線要想上市，租金問題必須解決好，但目前尚沒有特別權威的租金公允價格核算方法，因此這一問題或將長期困擾萬達院線。

  藝恩咨詢研究副總裁侯濤也對記者表示，10%的租金票房比在業內確實是相對比較低的。

內容來自sina新聞

  對於租金票房比為何突然在2012年上升，記者註意到，2012年證監會披露瞭萬達院線提交上市的申請。前述院線高管表示，按照上市要求，萬達院線的租金水平必須符合市場公允價格，而2012年萬達院線正謀劃上市，很可能意識到瞭租金問題，為瞭符合市場化要求，萬達院線悄然提高瞭租金。

  一位有著十多年院線從業經驗的院線公司高管對《第一財經日報》記者表示，這樣的屏東麟洛建地貸款價格肯定低於行業平均水平，這些年各大院線對優質物業的爭奪非常激烈，萬達商業地產這樣相對優質的物業，租金一般能占票房的15%左右。

  但多位業內人士在接受《第一財經日報》采訪時表示，萬達院線此前依托"捆綁"萬達商業地產的模式將在上市後面臨挑戰，能否在持續擴張中保持盈利存疑。與此同時，院線上市後如何處理關聯交易，亦引發瞭市場的關註。

  預披露文件顯示，萬達院線已開業的142傢影院中，有83傢影院接受關聯方萬達商業地產的房屋租賃服務，構成關聯交易。2012年7月1日之前，這部分影院房屋租賃價格僅占相應凈票房收入的10%。

  但多位業內人士均對記者表示，11%的租金票房比依舊不高，萬達院線要擺脫關聯交易，必須讓租金更符合市場公允價格。

萬達院線沖刺院線第一股 140個關聯方引關註

  影院擴張隱憂

  萬達院線在招股書中表示，募集資金將用於新建50傢影院。但在接受《第一財經日報》采訪的一些業內人士看來，這會帶來兩大隱憂。

  其中，中國內地首富王健林控制的萬達電影院線股份有限公司(下稱"萬達院線")備受矚目。根據21日晚發佈的預披露文件，身為國內票房冠軍的萬達院線擬募資20億投建50傢影院，欲借瘋狂成長的中國電影市場進一步擴張。

  與此同時，兩傢公司同樣存在大量的關聯交易：萬達院線高於50萬元關聯交易金額的關聯方超過140個，其中大部分為商業地產公司；金逸影視關聯方數量雖不及萬達院線，但也與大股東旗下房地產公司有關聯交易。

  就在萬達院線預披露IPO文件的第二天，另一國內電影院線擬上市公司廣州金逸影視傳媒股份有限公司(下稱"金逸影視")也進行瞭預披露。

  藝恩咨詢公佈的今年一季度電影市場統計數據顯示，我國內地影院銀幕數量已超過2萬塊，平均每天新建18塊銀幕。與此同時，全國影院的平均上座率卻隻有15%，絕大部分座位都處於閑置狀態。

  租金難題待解

  翻看最新的65傢IPO預披露企業名單，可以發現"中國院線第一股"之爭仍在持續。

  萬達院線在招股書中提到，2016年末，力爭擁有影院260傢、銀幕數超過2300塊，成為世界排名前列的電影院線運營商。侯濤對此表示，目前萬達院線正在市場上尋求並購機會。另有院線公司負責人告訴記者，萬達院線已經跟一些院線公司接洽，尋求通過並購實現擴張。

  一些業內人士分析稱，如今院線成長之快，已經顯著超越萬達廣場的建設速度，再加上中國電影市場日益增長的屏幕數量需要消化，以及區域消費能力不均容易引發資源不匹配，萬達院線此時大規模擴張的風險不容小覷。

  對於有房地產背景的院線公司上市，市場對於關聯交易的擔憂還涉及萬達集團與嘉裕房地產在國內資本市場上都沒有直接的融資平臺，尤其是萬達院線其實並不缺錢。

  有業內人士分析稱，在房地產融資受困的當下，文化產業很可能是萬達旗下唯一能突破限制而建立融資渠道的一塊資產，因此萬達院線的上市也被解讀為王健林正式落子國內資本市場的舉措。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-04-24/09064090117.shtml

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